Yuks Ketahui Tentang Akta Jual Beli Rumah

ilutrasi jual beli rumah

Akta Jual Beli rumah adalah surat tanda bukti pembelian suatu rumah yang disahkan secara legal oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Tanda bukti ini akan berperan sangat penting dalam proses peralihan akta-akta lain dari pemilik rumah lama ke pemilik rumah baru, terutama pada proses balik nama.

Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai lembaga yang mengeluarkan sertifikat properti memerlukan dokumen akta jual beli sebagai salah satu persyaratan pemrosesan.

Surat tanda bukti berupa akta jual beli ini akan menjadi pedoman terkait kewajiban dari masing-masing pihak yang telah bersepakat dalam sebuah transaksi.

Hal ini akan memperkecil kemungkinan terjadinya permasalahan pertanahan di kemudian hari antara pihak.

Apabila terjadi pelanggaran perjanjian ataupun tidak dipenuhinya kewajiban yang sudah dituliskan, maka akta ini bisa menjadi landasan untuk membuat tuntutan secara hukum.

Dasar hukum dari keberadaan Akta Jual Beli (AJB) tercatat pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Di Pasal 37 secara tertulis dipaparkan bahwa Akta Jual Beli rumah menjadi bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pihak lain.

Dasar hukum lain yang memperkuat Akta Jual Beli rumah atau aset properti jenis lain tertulis juga di Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M1995.

Salah satu pasal dalam aturan yang menjadi dasar pedoman pengikatan jual beli rumah tersebut menyatakan bahwa AJB rumah harus ditandatangani dua belah pihak (pembeli dan penjual) di depan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Berikut ini beberapa jenis Akta Jual Beli:

1) Akta Jual Beli Rumah KPR

Dalam skema pembelian rumah dengan cara KPR, AJB tetap menjadi dokumen yang penting keberadaannya.

Nantinya, yang berposisi sebagai penjual adalah developer atau mungkin pemilik lama dari bangunan rumah yang dibeli.

Setelah proses pembayaran dilakukan oleh bank, AJB akan diurus di depan PPAT. Jadi, prosesnya tidak begitu berbeda dengan pembelian yang dilakukan secara tunai.

Yang perlu diketahui adalah dokumen AJB rumah dapat kamu agunkan untuk pinjaman di bank. Namun, akta ini posisinya tidak lebih tinggi dari Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun, ataupun Sertifikat Hak Guna Bangunan.

Jadi, nominal dana yang akan disetujui bank tidak akan lebih besar dari agunan menggunakan sertifikat-sertifikat yang sudah disebutkan sebelumnya.

Ada empat poin yang perlu dipenuhi agar AJB rumah dapat dijadikan agunan pinjaman. Lima hal tersebut antara lain adalah sebagai berikut:

  • AJB tidak bermasalah (bukan rumah di atas lahan sengketa, tidak dalam sitaan, PBB lunas, dan sejenisnya).
  • AJB harus akta fidusia.
  • Bukan AJB di atas tanah girik, pekok, atau eigendom.
  • AJB di atas tanah SHM atau AJB di atas HGB (Hak Guna Bangunan).

2) Akta Jual Beli Rumah Over Kredit

Pembelian rumah bisa dilakukan dengan cara over credit. Akan tetapi, tidak banyak orang yang mengetahui proses-proses pembuatan AJBnya, mengingat hal ini cenderung sedikit sekali dijumpai di lapangan.

Persiapan dokumen

Pertama-tama hal yang perlu dilakukan adalah mempersiapkan dokumen. Beberapa dokumen penting yang diperlukan antara lain adalah:

  • Fotokopi KTP, KK, surat nikah, keterangan WNI milik pihak pembeli dan penjual.
  • Fotokopi dokumen perjanjian kredit dan surat penegasan perolehan kredit,
  • Copy sertifikat dari pihak bank bahwa tanah tersebut sedang diagunkan,
  • Copy surat Izin Mendirikan Bangunan, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, Pajak Bumi Bangunan (lima tahun terakhir).
  • Bukti pembayaran angsuran terakhir sebelum over credit.
  • Buku tabungan dari pihak yang melakukan angsuran sebelum over credit.

Kita bisa meminta bantuan pengurusan pembuatan dokumen AJB over credit kepada bank atau PPAT.

1) Alur pembuatan AJB over credit melalui pihak bank:

  • Penjual dan pembeli mendatangi bank yang menyetujui KPR.
  • Bank akan melakukan proses peninjauan.
  • Jika disetujui, pembeli akan disodori bank perjanjian kredit baru dengan nama pembeli sebagai penanggung lanjutan angsuran KPR yang tersisa.
  • Tanda tangan untuk AJB dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan di depan PPAT.
  • Pembeli akan melanjutkan angsuran KPR ke bank tiap bulannya.

2) Alur pembuatan AJB over credit lewat PPAT:

  • Pembeli dan penjual mendatangi PPAT dengan membawa dokumen lengkap.
  • PPAT akan membuat AJB over credit beserta pengalihan hak dan kewajiban rumah tersebut.
  • Surat kuasa pelunasan angsuran dibuat untuk pembeli.
  • PPAT meminta kedua belah pihak mendatangi bank untuk memberitahukan peralihan hak atas properti.

Semuanya akan melibatkan pihak bank dan PPAT. Tugas dari pihak bank adalah mendokumentasikan dan mengubah penanggung angsuran dari pihak penjual kepada pihak pembeli.

Sementara itu, PPAT tetap menjadi pihak yang secara legal mengesahkan kesepakatan jual beli antara kedua belah pihak.

Umumnya, biaya akta jual beli rumah di notaris atau kantor PPAT berkisar 0,5% hingga 1% dari total nilai transaksi. Ongkos tersebut sudah termasuk jasa notaris atau PPAT yang digunakan dalam proses balik nama serta pembuatan Akta Jual Beli.

Baca artikel lainya:

*** sumber referensi : pinhome, kompas.com, bisnis.com